Publié le 07.07.26 - Temps de lecture : 4 minutes

Du rez-de-chaussée au « rez-de-ville » : la reconquête des centres urbains

Vitrines vides, activités standardisées, centres-villes fragilisés : le rez-de-chaussée est devenu un maillon clé de la rénovation urbaine. Bonne nouvelle : de nouveaux modèles cherchent à le transformer en un véritable espace de vie, de lien et d’interaction.

à retenir

Le « rez-de-ville » devient un levier majeur de revitalisation urbaine. L’enjeu n’est plus seulement d’occuper les rez-de-chaussée, mais de créer des interfaces vivantes entre le bâtiment et la rue (commerces, services, végétation, lieux de rencontre) pour renforcer l’attractivité des centres-villes.
Les locaux vacants alimentent un cercle vicieux. Vacance commerciale, loyers trop élevés, façades peu animées (banques, dark stores) et rez-de-chaussée neufs inadaptés contribuent à la perte d’attractivité des rues et à un sentiment d’insécurité.
L’urbanisme transitoire et les foncières solidaires proposent des solutions concrètes. Des acteurs comme Base Commune ou Plateau Urbain testent de nouveaux usages dans des locaux vacants avant leur transformation définitive, puis pérennisent des activités de l’économie sociale et solidaire avec des loyers accessibles.
Les pouvoirs publics accélèrent la reconquête des centres-villes. Le programme Action Cœur de Ville a déjà mobilisé 11,5 milliards d’euros dans plus de 200 villes, tandis que collectivités et foncières publiques rachètent des murs commerciaux pour redynamiser les commerces de proximité.

« Le rez-de-ville, c’est l’ensemble des interfaces qui rendent une rue vivante, agréable et praticable pour les piétons. », Directeur des opérations de Base Commune, Bertrand Doucet est passé maître dans l’art de définir le rez-de-ville, mais aussi de lui donner vie. Lancée au début des années 2020, la foncière solidaire acquiert et transforme des rez-de-chaussée pour y installer des activités de l’économie sociale et solidaire, souvent exclues des centres urbains par la hausse des loyers. Porté à deux bras par Le Sens de la Ville et Plateau Urbain, Base Commune défend une approche fondée sur la valeur d’usage plutôt que sur la seule rentabilité immobilière, avec l’ambition de recréer du lien entre habitants, commerces et espace public.

Vacances commerciale et insécurité perçue : le cercle vicieux

Cette ambition fait écho à celle développée par David Mangin et Soraya Boudjenane dans leur ouvrage « Rez-de-ville – La dimension cachée du projet urbain » (Éditions de la Villette 2023). Selon ces urbanistes, l’enjeu est désormais de concevoir une ville « 3P » : passante, poreuse et profonde. En pratique, il s’agit donc de travailler l’épaisseur active du rez-de-chaussée, « le frontage », comme une zone de transition entre rue et bâtiment, propice aux usages, à la végétation et aux interactions sociales.

Cela ne relève en rien d’une coquetterie. Ces espaces traversent aujourd’hui une crise profonde. Si la ville médiévale se caractérisait par des rez-de-chaussée animés par des artisans et des commerces de proximité, ce modèle s’est progressivement effrité sous l’effet de la concurrence périphérique et de l’essor du e-commerce. À cela s’ajoute une hausse continue des loyers commerciaux, qui accentue la déconnexion entre valeur d’usage et valeur économique, au détriment des acteurs locaux.

Ce phénomène alimente parfois une insécurité perçue. Les rues dépourvues de vitrines actives et de regards, deviennent des espaces évités par les piétons. À cela s’ajoutent les façades occultées (dark stores, agences bancaires) qui contribuent peu à l’animation urbaine. Et la construction neuve ? Elle n’échappe pas à ce phénomène. Le syndrome des « carreaux de plâtre » désigne ces rez-de-chaussée livrés bruts, souvent trop chers et mal adaptés, qui peinent à trouver preneur.

Préfigurer le rez-de-ville : quand l’éphémère fait école

Dès lors, comment lutter contre cette dévitalisation ? Parmi les réponses identifiées par les acteurs de la ville, l’urbanisme transitoire trouve une place de choix. Il permet de retisser du lien social, parfois bien avant la finalisation d’un projet urbain. En effet, ces occupations temporaires vont servir d’incubateur, en conditions réelles, afin de tester des usages, d’attirer de nouveaux publics et de redonner vie à des friches ou à des locaux vacants, à moindre coût. « Une ville agréable se joue d’abord au niveau de la rue : dans les vitrines, les seuils, les usages et les interactions », confirme Bertrand Doucet.

À Paris, l’ancien siège de l’AP-HP, face à l’Hôtel de Ville, s’affirme comme un modèle emblématique. Avant sa transformation définitive, le site a accueilli les Arches Citoyennes, l’un des plus grands tiers-lieux d’Europe, piloté par la coopérative Plateau Urbain. Pendant plusieurs années, ce lieu a bouillonné de vie grâce à l’installation d’associations, d’artistes et d’acteurs sociaux. Cette phase de préfiguration par l’éphémère a permis d’ancrer une dynamique qui se prolongera dans le temps. D’ici 2028, Base Commune pérennisera sur place 1 000 m² de locaux solidaires en rez-de-chaussée.

Le réveil des collectivités et l’impulsion d’Action Cœur de Ville

Face à l’ampleur de la dévitalisation, les pouvoirs publics montent également en puissance. D’abord au niveau national. Le programme Action Cœur de Ville (ACV) a déjà mobilisé 11,5 milliards d’euros pour soutenir la revitalisation de plus de 200 villes. Un « acte III » est en préparation, avec une ambition renforcée sur le commerce de proximité. La Banque des Territoires prévoit ainsi un nouvel apport de 200 millions d’euros, dont 100 millions dédiés aux foncières de redynamisation et 20 millions au financement de managers de commerce.

Sur le terrain, les collectivités reprennent également la main. Cela passe par une action sur la planification urbaine, via les PLU, pour mieux encadrer le développement commercial, mais aussi par l’usage du droit de préemption pour racheter des murs commerciaux. Elles s’appuient notamment sur les Entreprises Publiques Locales (SEM, SPL) : 84 foncières ont ainsi été créées à l’échelle nationale, avec l’objectif de restructurer près de 6 000 commerces de proximité.

Foncières solidaires : un modèle économique alternatif

Projet après projet, les foncières solidaires déploient également une réponse opérationnelle. Elles acquièrent des rez-de-chaussée pour les louer à des tarifs compatibles avec les activités de l’économie sociale et solidaire, des artisans ou des associations. Base Commune va plus loin en prenant en charge les travaux structurants (façades, isolation, éclairage) afin de lever un frein majeur à l’installation. « Il n’y a pas de baguette magique. Dans les métropoles, on ne peut pas proposer des loyers accessibles si les locaux ont été achetés au prix du marché spéculatif », rappelle Bertrand Doucet.

Pour y parvenir, la structure intervient très en amont, négocie des prix décotés et mobilise des montages spécifiques. Des approches qui produisent des résultats. À Lyon, le projet Locaux Motiv’ a été pérennisé grâce à un rachat collectif et une levée de fonds de plus de 900 000 euros. « Les habitants peuvent désormais devenir acteurs de la transformation de leur ville, y compris par leur épargne. » Collectivités, aménageurs, investisseurs, urbanistes… mais aussi citoyens : aucun doute, le rez-de-ville s’impose désormais comme l’affaire de tous.