Logement : repenser la production à partir de l’existant

Dans une étude publiée en novembre dernier, l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL) révèle que la majorité des logements produits aujourd’hui en France proviennent du parc existant.

Et si la réponse à la crise du logement, se trouvait en partie dans l’existant ? C’est ce que suggère l’étude Du nouveau avec du vieux. Publiée en novembre dernier par l’IDHEAL, elle s’intéresse à une production de logements souvent ignorée : celle qui ne passe ni par un permis de construire, ni par des chantiers visibles, mais par la transformation d’immeubles, la division de logements, la réactivation de résidences secondaires ou encore la remise sur le marché de logements vacants. 

Ces logements dits « nouveaux », par opposition aux « neufs », sont produits sans artificialisation des sols, sans extension urbaine, et bien souvent hors du radar des politiques publiques. Pour les quantifier, les auteurs de l’étude ont mis au point un protocole méthodologique original, en croisant plusieurs bases de données (Fichiers fonciers, Sit@del2, base IGN), appliqué à un territoire test : l’aire urbaine d’Aix-Marseille. Les résultats sont parlants. En 2021, la production de logements issus du parc existant y a dépassé celle de la construction neuve. 27 % des nouveaux logements provenaient de logements vacants redevenus résidences principales, 23 % de résidences secondaires converties et 9 % de divisions de logements ou de transformations de locaux d’activité.
 

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Une autre manière de produire… à encadrer 

Ce mode de production alternatif s’impose aujourd’hui comme une piste crédible face à l’impasse foncière, économique et environnementale dans laquelle se trouve le secteur du logement. Alors que la loi ZAN limite également l’étalement urbain, l’optimisation du parc existant apparaît comme une stratégie d’avenir. Mais l’étude appelle à la prudence. Ces canaux de production sont difficiles à piloter car ils échappent aux instruments traditionnels de régulation. Ils peuvent aussi générer des effets inverses : à Aix-Marseille, par exemple, 5 510 logements ont été créés en 2021 par transformation de résidences secondaires en résidences principales, mais 5 179 opérations contraires ont été observées. Le solde net n’était donc que de 331 logements réellement “gagnés”. 

Autre enjeu : la qualité des logements produits. Diviser une maison en trois studios ou transformer un garage en habitation ne garantit pas un logement adapté, sain ou durable. Sans encadrement public, ces initiatives peuvent donner lieu à des formes de production non maîtrisées, parfois en contradiction avec les objectifs locaux d’urbanisme ou de résilience climatique. L’étude souligne enfin l’importance d’outils statistiques plus fiables, capables de suivre ces flux de manière fine, pour permettre aux collectivités locales de mieux intégrer cette production dans leurs politiques. Ni marginale, ni secondaire, cette manière de faire du “neuf avec du vieux” mérite désormais une attention à la hauteur de son potentiel.