L’art suisse d’habiter ensemble

Éric Rossiaud, président et fondateur de la Codha

Acheter n’est pas la seule solution. Louer non plus. En matière de logement, la Suisse a ouvert une troisième voie : les coopératives d’habitants. À Genève, la Codha, coopérative de l’habitat associatif, en offre un exemple concret.

Imaginez un immeuble dont une partie des choix a été discutée avec vos futurs voisins, où les espaces communs comptent autant que les appartements, et où l’on reste locataire sans passer par le schéma classique propriétaire-locataire. En Suisse, ce modèle existe. Il repose sur les coopératives d’habitants, ces structures sans but lucratif qui permettent de construire, d’habiter et de gérer autrement un immeuble. À Genève, la Codha, fondée en 1994, en donne une illustration très concrète. Le principe étonne souvent vu de France : les habitants apportent des fonds propres, restent locataires, mais participent à la conception et à la vie de leur immeuble.

Ni propriétaire, ni simple locataire

Pour comprendre le système, il faut d’abord écarter un malentendu. Dans une coopérative d’habitants, on n’achète pas son appartement comme dans une copropriété. On entre dans une structure collective. À la Codha, il faut d’abord prendre une part sociale de 100 francs suisses pour devenir coopérateur. Puis, lorsqu’un logement est attribué, l’habitant apporte des fonds propres correspondant à environ 5 % de la valeur de l’appartement. En échange, il ne devient pas propriétaire de son lot, mais d’une petite part de l’ensemble de la coopérative.

La nuance est décisive. Quand un coopérateur s’en va, ses parts lui sont restituées à leur valeur nominale, sans plus-value. « On est une coopérative sans but lucratif », rappelle Éric Rossiaud, président et fondateur de la Codha. Le logement ne devient donc pas un bien que l’on revend pour gagner de l’argent. Les loyers, eux, couvrent les coûts réels : construction, entretien, intérêts, amortissements, gestion, et parfois la rente versée pour le terrain lorsqu’il appartient à une collectivité publique. Dans une ville comme Genève, où le logement privé atteint des sommes exorbitantes, cette logique anti-spéculative change la donne.

Construire avec les habitants et pour les habitants

Le modèle n’est pas né hier. En Suisse, les coopératives d’habitation existent depuis longtemps. Cheminots, postiers, syndicats ou corporations en ont créé au fil du temps. Avec la Codha, une étape supplémentaire est franchie : la dimension participative devient centrale. « Construire avec les habitants et pour les habitants, le tout en élevant les standards écologiques », voilà l’idée de départ, explique Éric Rossiaud. Trente ans plus tard, la coopérative revendique 8 000 membres, 1 200 logements et 1 500 à terme avec les projets en cours.

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Participer avant même d’emménager

Le logement participatif ne se résume pas à quelques espaces communs bien pensés. À la Codha, les futurs habitants sont réunis en moyenne cinq ans avant la remise des clés. Avant cela, la coopérative cherche le terrain, lance les concours d’architecture quand elle le peut, travaille l’avant-projet et verrouille l’équilibre financier. Une fois ce socle posé, les habitants entrent en scène. Ils peuvent se prononcer sur les aménagements intérieurs, les cuisines, les revêtements, certains espaces extérieurs. En revanche, les choix énergétiques restent du ressort de la coopérative, qui impose ses standards.

Ce temps long produit un effet très concret : le voisinage ne tombe pas du ciel le jour de l’emménagement. Les habitants se sont déjà croisés, ont débattu, ont parfois partagé des moments de convivialité, ont vu leurs enfants jouer ensemble. « Au-delà de faire du logement, on crée aussi du lien », résume Éric Rossiaud. Chaque immeuble s’appuie sur une association d’habitants, avec son comité et son assemblée. C’est elle qui anime la vie collective, fait remonter les demandes, gère certains usages. La coopérative, elle, garde la main sur la construction et la gestion immobilière. Le bâtiment devient alors autre chose qu’un empilement de logements : une petite mécanique collective, où l’intime et le commun apprennent à cohabiter.

Cette logique se lit aussi dans les lieux. Salles communes, chambres d’amis mutualisées, ateliers, buanderies, jardins, parfois salles de musique ou autres équipements : ces espaces sont pensés pour prolonger les appartements et éviter que tout repose sur le logement privé. À la Codha, certaines opérations proposent aussi des logements dits « clusters » : de petits appartements privés reliés à une grande cuisine et à un salon partagé. Une formule qui séduit des trentenaires, des familles monoparentales ou des personnes âgées. L’idée n’est pas de forcer la convivialité, mais d’offrir un cadre où elle peut naître.

Un modèle qui peut traverser la frontière, pas sans heurts

Ce système ne convient pas à tout le monde. Certains cherchent l’anonymat en ville, d’autres ne veulent ni réunions, ni compromis, ni vie collective. Les coopératives d’habitants demandent un minimum d’implication, et souvent beaucoup de patience. À la Codha, l’ancienneté d’inscription reste le critère principal d’attribution des logements. Les listes d’attente s’allongent, au point que certains s’inscrivent dès 18 ans. Ce succès dit quelque chose de la pression immobilière genevoise, mais aussi du désir croissant d’un habitat moins solitaire et moins spéculatif.

Reste une question : ce modèle est-il exportable en France ? Oui, mais difficilement. La Codha a participé à une opération à Viry, près de la frontière, avec l’appui du bailleur social Haute-Savoie Habitat. L’expérience a montré que le principe pouvait traverser la frontière, mais que son montage se heurtait à un environnement bien moins favorable. Éric Rossiaud évoque un cadre administratif complexe, des banques et des assurances peu ouvertes à ce type d’organisation, et des collectivités plus habituées à travailler avec des promoteurs ou des bailleurs classiques qu’avec des groupes d’habitants. En Suisse, la coopérative fait partie du paysage. En France, elle reste encore, pour beaucoup, une langue à traduire.