Les obstacles au crédit pour les classes moyennes bloquent-t-ils l’ensemble du parcours résidentiel ?
Si le crédit est la pierre angulaire de la politique du logement, il est aussi le premier responsable de son déséquilibre lorsqu’il se dérobe sous les pieds des accédants. La crise du logement actuelle trouve en partie son origine dans la crise du crédit, elle-même nourrie par le blocage de l’accès au financement. Chronique d’une paralysie annoncée avec le rapport de l’Union des Intermédiaires de Crédit (UIC) présenté au Ministère du Logement mi-octobre 2023.
Dès 2022, l’UIC alertait Emmanuelle Wargon, alors ministre déléguée au Logement, sur les conséquences dramatiques d’un crédit en crise sur l’accès au logement. Un an plus tard, avec les contraintes imposées aux banques par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) la situation s’est aggravée : une pénurie locative historique, des étudiants logés dans des campings, un mal logement qui empire, une liste d’attente pour les logements sociaux qui grossit et des défaillances d’entreprise en croissance.
Autant de sonnettes d’alarme qui sonnent dans le vide selon l’UIC qui monte au créneau : « Oui il est temps de sortir de cette folie, oui nous demandons du soutien pour faire évoluer les règles du HCSF, oui bloquer l’accès au crédit pour les classes moyennes bloque l’ensemble du parcours résidentiel ! »
Selon l’UIC, l’analyse de la Banque de France qui soutient que bloquer l’accès au crédit ne pénaliserait que les classes moyennes et stopperait l’inflation, nourrit à 70% la crise que nous connaissons. « Cette vision de technicien de l’accès au logement a été brutalement appliquée par la Banque de France qui a bloqué le marché en 2022, lorsque les taux étaient encore bas, par un calcul de l’usure dépassé, puis en 2023 en confirmant les normes de crédit du HCSF pourtant décidées en 2019 alors que le marché était historiquement dynamique ».
Une fracture sociale de plus en plus nette
Résultat : dès le premier trimestre 2023, on constate un effondrement de 45% du nombre de crédits immobiliers octroyés par rapport à 2022, et un volume revenu au niveau de 2014. Les dispositifs d’accession sociale à la propriété comme le PSLA ou le BRS subissent violemment les difficultés d’accès au crédit, quant à l’accession à la propriété équitable, elle est de plus en plus empêchée. Cette crise n’a pourtant pas touché tout le monde de la même façon : les plus de 60 ans représentent désormais 30 % des transactions contre moins de 10 % pour les jeunes de 30 ans (source Chambre des notaires de l’Hérault). En disposant de revenus supérieurs aux jeunes et aux actifs, les seniors sont les seuls à échapper au mal logement. Une forme de fracture sociale est en marche.
Penser la crise du logement comme une crise circonscrite au seul logement serait erroné. Les conséquences immédiates de l’arrêt de la production de crédit touchent l’ensemble des Français mais tout particulièrement les femmes et les enfants. La crise est globale, elle touche les femmes et les enfants, les étudiants, elle a un impact direct sur le secteur du BTP et constitue un frein évident à la mobilité.
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Les femmes et les enfants d’abord
En effet, la pénurie locative actuelle est un terrain pour les violences intrafamiliales, les violences psychologiques et sexuelles, puisque le manque de biens disponibles force à une cohabitation après une séparation ou avec plusieurs générations dans un espace restreint. Pour la fondation Abbé Pierre, alors que 20 % de la population subit de mauvaises conditions de logement, le taux atteint 40 % pour une femme célibataire avec un enfant, et 59 % si elle a trois enfants ou plus. Jean-Claude Driant chercheur et enseignant en socio-économie du logement livre un état des lieux aligné avec ce que constatent les professionnels de l’immobilier : « En pleine crise du logement, la liste des personnes en attente d’un logement social a explosé. Les constructions sont en chute libre et le secteur s’alarme de ne pouvoir répondre à la demande sociale en même temps qu’aux enjeux de rénovation énergétique ». Ainsi, le logement privé rejoint le logement social déjà submergé de demandes dans le tourbillon de la crise.
Les étudiants, génération sacrifiée
Combien d’étudiants ont renoncé à des études loin de chez eux en raison de l’impossibilité de trouver un logement ? De nombreux étudiants connaissent des difficultés pour accéder à un logement du CROUS, et à la rentrée de septembre – octobre, les images des étudiants obligés de camper ont choqué les Français.
Comment ne pas voir le lien entre le coup d’arrêt mis à l’investissement locatif par le HCSF, la chute des ventes de neuf enregistrée à – 48,6 % fin septembre 2023 par rapport à la fin septembre 2022, les arrêts de programmes et l’absence de logement à prix plafonnés ?
Les primo étudiants de 2023 sont les élèves de la génération COVID qui, après un brevet des collèges en contrôle continu sans examen en 2020, un temps de classe réduit de moitié en 2021, un bac en 2023 déjà supprimé, se retrouvent sans logement adapté pour étudier. Comment ne pas y voir une génération sacrifiée ?
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L’emploi profondément impacté, la mobilité évidemment freinée
La crise immobilière a également un immense impact sur l’emploi. En 2022, le BTP a employé 1.245.000 salariés tandis que l’immobilier en emploie 255.700 soit un total d’1.500.000 emplois. Or avec la chute des ventes dans le neuf, un constructeur de maison individuelle sur deux est menacé de fermeture ou a déjà fermé, les fermetures d’agences immobilières sont en hausse de 84 % par rapport à 2022 (source : Altares). Selon Capital, les promoteurs immobiliers craignent de perdre 300.000 emplois d’ici deux ans. À titre d’exemple 3 promoteurs nationaux viennent déjà de réduire leur équipe commerciale de 70 %. Les conséquences sur l’emploi sont bel et bien là.
En dehors des emplois dans le secteurs, il ne faut pas négliger les conséquences de cette crise immobilière sur tous les autres pans de l’économie. En effet, la pénurie locative actuelle et la crise immobilière sont les premiers freins à la mobilité professionnelles. Lorsque l’on est locataire d’un logement on n’y renonce pas, le choix de retrouver un emploi s’en trouve restreint. Lorsque l’on est propriétaire de ce même logement, les difficultés de crédit des potentiels acquéreurs retardent les projets de mobilité professionnelle.
L’évolution des normes et l’adaptation des règles, des solutions incontournables
Parmi les solutions pour sortir de la crise, certaines semblent incontournables, au premier rang desquelles l’obligation de faire évoluer les normes du HCSF. Selon l’UIC, nul ne peut valider intellectuellement et politiquement le fait que des normes, décidées en 2019 alors que le marché était euphorique avec des taux historiquement bas, aient un sens en 2023 où les taux ont atteint 5 % sur 25 ans et où le volume de crédit s’est effondré. Comme pour le taux d’usure, nul ne remet en cause les règles du HCSF, mais une évolution adaptable au contexte est indispensable.
Le système de décote valide le caractère déconnecté des normes du HCSF puisque la banque de France ne cesse d’augmenter le pourcentage de dérogation sans effet. Aucune banque n’est capable à ce jour de piloter les décotes car le risque de sanction est trop lourd. Les banques refusent de se mettre en danger et personne ne comprend comment une règle aussi injuste peut perdurer. La Banque de France s’obstine à ne pas vouloir adapter les règles à la période actuelle et nourrit ainsi une des plus grosses crises de l’histoire du logement mais aussi une profonde crise sociétale. « La crise du logement sera résolue en grande partie par la fin des mesures totalement dépassées du HCSF dont les conséquences vont être de plus en plus dramatiques pour les Français. Tout comme le ministre de l’Économie et des Finances a su prendre position sur le taux d’usure et débloquer le marché, l’UIC demande aujourd’hui au ministère du Logement de soutenir sa demande légitime d’évolution logique des normes HCSF. »
En tant que syndicat professionnel des courtiers en crédit, l’UIC propose trois solutions pour débloquer la situation inédite que vivent les Français : considérer les prêts réglementés comme un apport, autoriser la compensation des revenus locatifs, et permettre les durées supérieures à 25 ans pour les moins de 30 ans.
