Quand un ancien immeuble de La Poste devient résidence de coliving
Transformer les bureaux vides en logements : l’idée séduit autant qu’elle interroge. Si les mètres carrés disponibles sont nombreux, les freins techniques, juridiques et financiers continuent de ralentir les projets. À Champs-sur-Marne, la reconversion d’un ancien immeuble de La Poste par Nexity Héritage montre comment ces bâtiments vacants peuvent retrouver une nouvelle vie.
À RETENIR
- Près de 9 millions de m² de bureaux sont vacants en France, un potentiel qui pourrait permettre de créer 127 000 à 150 000 logements en Île-de-France, tout en limitant l’artificialisation des sols.
- La reconversion de bureaux en logements reste un défi complexe : contraintes techniques (structure, lumière, réseaux), réglementaires, politiques et financières rendent ces opérations difficiles à équilibrer.
- À Champs-sur-Marne, Nexity Héritage transforme un ancien siège de La Poste en un ensemble de 15 700 m²comprenant 300 logements de coliving, des bureaux rénovés et des commerces, en conservant une grande partie du bâtiment existant.
- La réhabilitation offre de nombreux bénéfices : réduction de l’empreinte carbone, valorisation du patrimoine vacant, création de logements dans les zones tendues et limitation de l’étalement urbain. La livraison du projet est prévue au printemps 2027.
À l’automne dernier, deux rapports commandés par les pouvoirs publics ont été remis au Gouvernement afin d’accélérer la transformation de bureaux en logements. L’un portait sur la simplification de la réglementation, le second sur les leviers de financement : près de 9 millions de mètres carrés de surface tertiaire sont aujourd’hui inoccupés dans notre pays… Rien qu’en Île-de-France, il serait possible de créer de 127 000 à 150 000 nouveaux logements en réhabilitant d’anciens bureaux en logements, le tout en limitant l’artificialisation des sols et en recyclant le bâti.
Mais si le gisement est considérable, sa transformation en logements reste loin d’aller de soi. Car derrière l’apparente simplicité du changement d’usage se cachent de nombreuses contraintes : adapter des plateaux tertiaires aux normes du logement, créer des espaces extérieurs, faire entrer la lumière naturelle, transformer les réseaux, obtenir les autorisations, mais aussi trouver un équilibre économique viable. Autant de freins techniques, juridiques et économiques qui constituent encore aujourd’hui un obstacle difficile à franchir pour la plupart des promoteurs. Dès lors, comment procéder ? Exemple avec une opération menée récemment avec succès par Nexity Héritage.
Réhabiliter au lieu de détruire
À Champs-sur-Marne, au 2-4 boulevard Newton, à 25 kilomètres de Paris, un ancien immeuble de bureaux de La Poste occupe un emplacement stratégique : au pied du RER A et face à la future gare du Grand Paris Express. « Cédé à Natixis en 2014, le site devient progressivement vacant, sans perspective réaliste de repositionnement », explique Olivier Heriveau, directeur général adjoint Promotion chez Nexity Héritage chargé de la reconversion.
Plutôt que de démolir, Nexity choisit une restructuration lourde, complétée par une extension, pour redonner vie à ce bâtiment devenu obsolète. L’opération vise à transformer 11 300 m² d’anciens bureaux en un ensemble immobilier mixte de 15 700 m², comprenant une résidence de coliving de 300 logements répartis sur 3 cages d’escaliers, des bureaux rénovés dans la 4e cage et des commerces en rez-de-chaussée.
Composer avec l’existant
Construit en 1990, l’immeuble n’a toutefois pas été conçu pour accueillir du logement. Pensée pour des usages tertiaires, sa structure présente des profondeurs de plateau peu compatibles avec l’habitat. La première difficulté est donc technique et architecturale.
« Il y avait notamment des dalles alvéolaires précontraintes, contenant des torons métalliques précontraints (armatures en acier à haute résistance). Ce mode constructif est fréquent pour les constructions de bureaux. Si nous coupions les torons sans renforts préalables, les plafonds s’effondraient. Pour avoir le minimum d’impact sur la structure, nous avons dû nous adapter à ce qui existait déjà plutôt que de chercher à appliquer les règles habituelles de construction neuve. Nous avons également gardé les trames des fenêtres en l’état », commente Olivier Heriveau.
Autre blocage, politique et institutionnel celui-ci : la mairie, qui avait donné son accord au projet de réhabilitation, voulait conserver exclusivement des bureaux. Nexity a dû engager un dialogue avec la ville et avec l’aménageur pour pouvoir faire évoluer la programmation et obtenir un changement de destination pour les trois quarts du bâtiment.
Enfin, la problématique financière a constitué le dernier écueil sur le chemin de la reconversion. Le foncier ayant été acquis en 2021 lors de la crise sanitaire, il fallait sécuriser la sortie de l’opération. « Pour résoudre ce problème, nous avons organisé une consultation avec des investisseurs, ce qui a pris beaucoup de temps. Finalement, c’est un consortium de caisses régionales du Crédit Agricole et de la Caisse des Dépôts qui a été sélectionné », détaille Olivier Heriveau.
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Une solution d’avenir
Ce type d’opération est complexe à réaliser, car il faut lever toute une série de freins qui n’existent pas sur un chantier de construction classique.
Tout d’abord, comme l’illustre l’opération de Champs-sur-Marne, celui du foncier. Un immeuble de bureaux a plus de valeur qu’un immeuble de logements sur le marché immobilier.
Ensuite, celui de la méthode : appliquer les codes du neuf ne peut que rajouter une difficulté supplémentaire. « Le plus difficile est de réussir à prendre le bâtiment tel qu’il est. Il faut notamment essayer de conserver les escaliers, car il faut compter environ 500 000 euros pour les déplacer en fonction des étages », précise Olivier Heriveau.
Enfin, un frein politique : les municipalités ont longtemps été réticentes à ce type d’opération. Les lignes sont cependant en train de bouger, car la reconversion présente de multiples avantages. Elle permet d’abord de répondre à la pénurie de logements dans les zones urbaines sous tension, sans artificialiser de nouveaux sols, avec moins de nuisances pour les riverains qu’un chantier classique, puisqu’il n’il n’y a pas de démolition complète, et en polluant moins, puisque le gros œuvre est conservé. Elle réduit ainsi l’empreinte carbone liée à la construction neuve, tout en limitant l’étalement des villes. Elle valorise aussi les bâtiments vacants, souvent bien situés et déjà raccordés aux infrastructures. Au niveau économique, elle optimise le patrimoine existant et peut dynamiser les centres-villes en y réintroduisant des habitants. Enfin, elle favorise une ville plus diversifiée, plus respectueuse et mieux adaptée aux nouveaux usages post-télétravail.
Au 2-4 boulevard Newton, les deux premières parties de la résidence de coliving en sont aujourd’hui au stade des enduits, des peintures et des carrelages. La dernière est en cloison. Concernant les bureaux, la distribution des plomberies chauffage, ventilation et climatisation est en train d’être faite.
Les baux ont été sécurisés. Odalys va exploiter les 300 logements de coliving et EDF va occuper une grande partie des bureaux. Un peu plus de la moitié des commerces ont déjà été réservés. La livraison du site est prévue pour avril-mai 2027.
En couverture : ©BFV Architectes
