L'agglomération de Saint-Nazaire ©Christian-Robert

Publié le 21.07.26 - Temps de lecture : 9 minutes

Loger les salariés : le nouveau défi des territoires attractifs

Dans un contexte de réindustrialisation, de réarmement du pays et de forte attractivité touristique et résidentielle, de nombreuses zones françaises se heurtent à une pénurie de logements qui freine directement la capacité des entreprises à recruter et menace leur développement économique attendu. Les élus locaux prennent le sujet à bras le corps pour tenter de résoudre cet épineux problème.

À RETENIR

Le logement est devenu un enjeu économique majeur. Dans de nombreux territoires attractifs, la pénurie de logements freine les recrutements et menace le développement des entreprises.
La réindustrialisation accentue les tensions. Des villes comme Saint-Nazaire ou Bourges doivent accueillir des milliers de nouveaux salariés, sans disposer d’une offre de logements adaptée.
Les collectivités innovent pour produire plus de logements. Densification, transformation de friches, logements modulaires, régulation des meublés touristiques ou foncières dédiées font partie des solutions mises en œuvre.
La réponse doit être collective. Élus, entreprises, promoteurs, Action Logement et État doivent coordonner leurs actions pour loger les salariés et préserver l’attractivité des territoires

Au croisement des enjeux économiques, sociaux et territoriaux, la question du logement des salariés s’impose désormais comme un facteur déterminant de compétitivité. « Le logement aujourd’hui […] est un enjeu économique », alerte Éric Balci, directeur général d’in’li. Dans des territoires aussi divers que la côte atlantique, le Pays basque, la Normandie ou encore les bassins industriels du Centre et les régions frontalières, la tension sur le logement atteint des niveaux inédits. Cette pression s’explique d’abord par la conjonction de deux dynamiques puissantes. D’un côté, l’attractivité touristique et résidentielle, renforcée depuis la crise sanitaire par l’essor du télétravail, attire de nouveaux habitants. Annecy fait partie de ces territoires qui cumulent les facteurs d’attractivité : un cadre de vie prisé, un tissu économique dynamique avec des fleurons industriels (Salomon, Entremont, Ubisoft…) et une ouverture vers un bassin d’emploi transfrontalier particulièrement rémunérateur. Cette combinaison alimente une croissance démographique soutenue, de l’ordre de 10 000 habitants supplémentaires par an à l’échelle de la Haute-Savoie, dans un contexte national pourtant marqué par un ralentissement. « Cet afflux démographique qui continue de se poursuivre résulte d’une conjugaison de tous ces facteurs », résume Anthony Granger, premier adjoint au nouveau maire d’Annecy, Antoine Armand, en charge des finances et des grands événements.

De l’autre côté, les politiques de réindustrialisation et de réarmement du pays, désormais concrètes, génèrent des besoins massifs en main-d’œuvre, notamment qualifiée. Le cas de Bourges (Cher), place stratégique et historique nationale dans l’industrie, la logistique et la formation militaires qui connaît un rebond d’activité après un déclin majeur dans les années 1990-2000 avec la fin de la Guerre froide. « Bourges se retrouve aujourd’hui engagée dans une montée en puissance de ses capacités de production par la volonté du président de la République d’engager le pays vers une “économie de guerre” à la suite de l’invasion de l’Ukraine par la Russie », explique le maire, Yann Galut, réélu pour un deuxième mandat en 2026. Ainsi, les perspectives d’embauches pour 2026 sont, selon France Travail, en hausse de 16 % dans le Cher alors qu’elles régressent sur la région Centre-Val de Loire (-5,7 %). Sur le bassin de Bourges, France Travail recense plus de 5 000 projets de recrutement cette année, et l’Apec annonce 350 à 450 recrutements de cadres. Idem pour Saint-Nazaire (Loire-Atlantique). Sur ce territoire également historiquement industriel et en plein développement au regard des nombreux projets en cours (nouveau porte-avions, éoliennes et sous-stations électriques, paquebots de croisière, avions), près de 15 000 nouveaux emplois sont attendus d’ici à 2031.

DOUBLE CRISE À SAINT-NAZAIRE

Or, ces territoires, souvent composés de villes moyennes, n’ont pas été dimensionnés pour absorber de tels flux. Éric Balci souligne le caractère soudain de cette mutation : « ce sont pour la plupart des territoires qui deviennent très attractifs de manière assez inattendue et rapide pour les élus ». L’exemple de grands projets industriels, comme les chantiers nucléaires de l’EPR2 à Penly en Normandie ou les implantations liées à l’aéronautique et à l’armement, du côté de Toulon avec Naval Group, et de Saint-Nazaire avec les chantiers navals et Airbus, illustre cette montée en puissance. Dans certaines zones, à l’instar de Dieppe, plusieurs milliers de salariés doivent être logés sur des périodes longues, sans que l’offre immobilière suive.

Cette tension est d’autant plus problématique qu’elle concerne toutes les catégories de logement afin de pouvoir héberger des cadres, des ingénieurs et autres salariés qualifiés. « Pour accueillir ces profils, il faut avoir une offre locative et en accession à la propriété de qualité », rappelle Éric Balci. Faute d’offres adaptées, certains salariés renoncent tout simplement à se déplacer. Le phénomène est massif : jusqu’à un actif sur cinq refuserait un emploi faute de logement, tandis que 76 % des Français considèrent la crise immobilière comme un frein à la mobilité professionnelle, selon une enquête d’OpinionWay réalisée pour in’li.

À cette inadéquation entre l’offre et la demande s’ajoute une crise structurelle de la construction. Le ralentissement de la production de logements ne permet plus de répondre à l’augmentation des besoins. Saint-Nazaire vit de plein fouet la crise de l’immobilier qui bloque la sortie de 800 logements dont les permis de construire ont été accordés et purgés de tout recours. D’un côté, les coûts de construction ont fortement augmenté, rendant les opérations immobilières de plus en plus difficiles à financer. De l’autre, les ménages disposent de moins en moins de capacité d’achat, en raison de la hausse des prix et des conditions d’accès au crédit. « Ce décalage bloque le marché, malgré une demande toujours plus forte », constate David Samzun, maire divers gauche de Saint-Nazaire réélu en mars 2026 pour un troisième mandat.

La tension est accentuée par l’attractivité du territoire. « Saint-Nazaire attire à la fois des actifs, des familles et des retraités séduits par son dynamisme économique et sa qualité de vie en bord de mer », décrit David Samzun. Longtemps plus accessible que Nantes, la ville de 75 000 habitants voit aujourd’hui ses prix augmenter rapidement, ce qui réduit encore les possibilités d’installation.

Une rue piétonne du centre-ville de Bourges. ©Benesté

BOURGES PEINE À ATTIRER LES CADRES

À Annecy, les prix de l’immobilier atteignent des niveaux parmi les plus élevés de France, avec des pointes à 10 000 euros le mètre carré dans certains quartiers. Le phénomène s’explique en partie par la pression des frontaliers, dont les revenus plus élevés leur permettent d’investir massivement sur le marché local, mais aussi par la montée en puissance des meublés touristiques dans l’hypercentre. Ici comme ailleurs, « cela détourne des appartements de la location à l’année », constate Anthony Granger.

Cette raréfaction du logement accessible produit des effets en cascade : les habitants sont progressivement contraints de s’éloigner des zones de travail vers des secteurs plus abordables, entraînant une saturation des axes de transport. Mais l’impact est aussi économique. Car la difficulté à se loger devient un obstacle direct au recrutement, conditionne désormais la capacité du territoire à maintenir son attractivité et « risque à terme de freiner le développement économique. Et c’est insupportable », rage David Samzun. « C’est l’une des premières demandes des entreprises auprès des élus », ajoute Anthony Granger. « Tous nous remontent cette difficulté. » L’impact est particulièrement marqué dans les secteurs aux rémunérations modestes, comme le commerce ou la restauration, où les niveaux de salaire ne permettent plus de répondre aux exigences du marché locatif. Les entreprises nazairiennes, en premier lieu les sous-traitants industriels, rencontrent aussi des difficultés croissantes pour recruter, certains salariés renonçant à leur poste faute de logement. D’autres solutions émergent, comme l’achat de maisons par des employeurs pour y loger leurs collaborateurs. Mais ces pratiques, si elles répondent à une urgence, contribuent aussi à déséquilibrer davantage le marché.

La difficulté à Bourges consiste davantage à attirer des cadres. « Si les besoins en recrutement sont globalement satisfaits jusqu’à un niveau technicien à l’échelle locale, la difficulté repose davantage sur les recrutements de niveau cadre, dont les ingénieurs, que l’on doit trouver hors du territoire », confirme Yann Galut. « Dans ce contexte, les politiques d’attractivité territoriale, d’accueil avec l’Apec et d’accompagnement à l’installation, via un service dédié de l’agglomération de Bourges Plus, “Bourges Vie Nouvelle” (BVN), mais aussi de formation et d’enseignement supérieur apparaissent comme des leviers de plus en plus stratégiques pour sécuriser les recrutements et favoriser l’ancrage durable des salariés sur notre territoire », poursuit l’élu. L’agglomération a par ailleurs mis en place la gratuité du réseau de bus depuis septembre 2023.

Face à cette situation de tension sur le logement des salariés, les élus locaux ne baissent pas les bras et explorent plusieurs pistes. David Samzun a lancé une initiative originale en créant une task force en partenariat avec les services de l’État pour désamorcer les difficultés inhérentes à certains projets qui relèvent de l’industrie, du tertiaire ou des politiques de l’habitat. Un moyen de résoudre « les injonctions contradictoires » récurrentes dans les rouages administratifs.

Le centre historique d’Annecy

RÉGULATION RENFORCÉE DES MEUBLÉS TOURISTIQUES À ANNECY

Pour l’avenir, la ville de Saint-Nazaire compte favoriser le développement du logement modulaire, qui consiste à industrialiser la production de logements en s’inspirant des process de l’industrie navale, pour réduire les coûts et accélérer les délais. La création d’une foncière logement via une SEM est également à l’étude afin de débloquer des programmes immobiliers en difficulté. L’idée consiste à réunir plusieurs partenaires (Banque des territoires, collectivité locale, bailleur social, industriels) pour acheter 50 % d’un programme et ainsi atteindre la limite fixée par les banques pour lancer une opération.

À Annecy, le territoire positionné entre lac et montagne dispose de peu de marges d’extension. La stratégie repose donc sur la densification et le renouvellement urbain pour accroître la production de logements, qui reste cependant dynamique elle aussi. Plusieurs grandes opérations sont ainsi en cours ou prévues sur la ville à la place d’une usine, de l’ancien centre hospitalier et d’un lycée déplacé en périphérie, ainsi que sur le quartier des Trois Fontaines, où plusieurs milliers de logements vont être réalisés au cours de 15 prochaines années. Parallèlement, la municipalité souhaite renforcer la régulation des meublés touristiques et développer des dispositifs d’accession abordable, comme le bail réel solidaire, encore peu utilisé localement. Elle compte aussi sur une proposition de loi portée par Antoine Armand alors qu’il était député visant à améliorer l’accès aux logements des agents publics. Le texte prévoit de réserver des logements aux agents des collectivités, et de conditionner la location à leur contrat de travail. « En cas de départ de la collectivité, ils seront tenus de rendre le logement, ce qui est aussi un problème important, puisqu’une fois que la personne est dans le logement, elle y est pour une durée en soi de base indéterminée », souligne l’élu.

Pour faciliter le logement des salariés, la ville de Bourges travaille de son côté à fluidifier la production neuve en accompagnant les promoteurs dans leurs démarches. « La ville joue un rôle de médiateur dans les échanges avec l’architecte des bâtiments de France pour faciliter l’obtention des permis de construire », détaille Yann Galut. Avant le rebond des activités de l’industrie de la défense, la ville avait fait le choix de porter une opération d’aménagement au sud de la ville, « Le Parc des Breuzes », qui a vocation à accueillir environ 550 logements. « Ce choix s’est avéré judicieux, puisque cette zone d’habitat est au plus près des zones de développement économique du territoire », se félicite l’élu. « Et aujourd’hui, la vacance de certains immeubles s’avère un atout pour la ville, car les promoteurs s’intéressent à des friches pour y développer de nouveaux programmes », ajoute-t-il, citant notamment un programme de 70 logements de Nexity avenue Jean-Jacques Rousseau et de 60 logements de Bouygues rue Voltaire.

in’li adapte son offre aux besoins des territoires attractifs

Résidences à vocation d’emploi, résidences dites « Emploi et Mobilité »… La palette de nouvelles solutions déployées par la filiale d’Action Logement pour offrir aux salariés des hébergements ponctuels ou de plus long terme s’étoffe sous la pression du marché.

Face à cette situation de tension sur le logement des salariés dans les territoires touristiques ou accueillant des industries de pointe, Action Logement est particulièrement sollicité depuis trois ans. Aussi, in’li, sa filiale dédiée au logement à prix maîtrisé, développe des solutions ciblées. « Nous souhaitons nous spécialiser vers le logement pour les saisonniers et les cadres en mobilité géographique, avec un objectif de produire environ 700 logements par an, soit 20 % de la production annuelle d’in’li », indique Éric Balci, directeur général d’in’li.

Créées par l’État dans la loi du 26 novembre 2025, avec un rôle clé confié à des opérateurs comme Action Logement pour le financement et le déploiement, les résidences à vocation d’emploi doivent contribuer à lever les verrous des difficultés de recrutement faute de logements adaptés. Il s’agit de logements meublés pouvant être loués d’une semaine à 18 mois à des salariés en mission ou en mobilité, à des apprentis, à des stagiaires, à des étudiants ou encore à des personnes en formation ou mutation professionnelle.

in’li de son côté développe, notamment en partenariat avec Nexity, des résidences dites « Emploi et Mobilité », également conçues pour répondre aux besoins spécifiques des salariés en déplacement ou en mission temporaire. Ces logements équipés, prêts à l’usage, offrent une alternative adaptée aux cadres, ingénieurs ou saisonniers dont la durée de présence varie de quelques mois à quelques années.

IMPLICATION DIRECTE DES ENTREPRISES

Pensées pour s’adapter à des territoires multifonctionnels, ces résidences reposent sur une logique de mixité et de flexibilité. Elles peuvent accueillir des saisonniers en période touristique, puis être occupées par des jeunes actifs ou des salariés en mobilité le reste de l’année. Cette approche permet d’optimiser leur utilisation tout en répondant à des besoins diversifiés, dans des zones où la demande reste soutenue en continu.

Le modèle d’in’li se distingue également par l’implication directe des entreprises. Celles-ci peuvent participer au financement et à la sécurisation des opérations, en réservant une part significative des logements pour leurs salariés. « Toute la force du partenariat tient au fait qu’il y a la foncière résidentielle in’li, le partenaire constructeur, le développeur comme Nexity et l’entreprise qui assure une partie de la commercialisation, puisque ce sont des salariés qui vont travailler pour ces entreprises », détaille Éric Balci.

Enfin, la réussite de ces projets repose sur une coordination étroite avec les collectivités locales. L’adaptation des documents d’urbanisme, l’accélération des permis de construire ou encore l’aménagement des infrastructures sont autant de conditions nécessaires pour accompagner l’arrivée de nouveaux habitants. Dans ce contexte, le logement devient un véritable outil d’aménagement du territoire.

DES TENSIONS AUSSI SUR L’EMPLOI PUBLIC

Les difficultés de logement des territoires attractifs pénalisent également les services publics. Avec 3 200 agents, la ville d’Annecy est le premier employeur du département, mais elle peine elle-même à pourvoir certains postes « notamment dans la police municipale ou la petite enfance, compte tenu du coût du logement », explique l’élu. La situation est tout aussi critique dans le secteur de la santé. Le centre hospitalier d’Annecy fait face à une concurrence directe avec Genève, située à seulement 30 kilomètres. « Le personnel soignant est attiré par des niveaux de rémunération plus élevés, et nous avons du mal à recruter », constate Anthony Granger. Face à cette pression, les acteurs locaux tentent de structurer des réponses. Pour sécuriser ses recrutements, l’hôpital a entrepris des mesures en réservant des logements à des personnels soignants lors d’opérations de promotions immobilières. « L’accès au logement est une difficulté, mais l’accès à la santé aussi », confirme David Samzun, maire de Saint-Nazaire, « y compris parce que des professionnels de santé ne trouvent pas à se loger ». Une situation « insupportable » pour l’élu qui redoute que « le manque de production de logements freine le développement économique ».