Quand la crise invite à repenser l’immobilier au service de la ville de demain

par Jeanne Massa, co-fondatrice d'Habiteo

La crise sanitaire a bouleversé nos univers. Face au confinement, les entreprises qui ont poursuivi tout ou partie de leur activité, ont dû s’adapter en un temps record. Et si nombre d’entre elles ont découvert qu’elles pouvaient opérer efficacement à distance, d’autres horizons se sont également ouverts aux citadins. De nouveaux usages se dessinent. De nouveaux besoins s’affirment. Ils redessinent les contours de la ville en ce jour d’après. Une ville qui devra conjuguer qualité de vie et efficacité professionnelle. Une ville synonyme de nouveaux défis pour le secteur immobilier.

Du développement de nouveaux usages…

Le confinement a incité les entreprises à franchir le cap du télétravail en seulement 48h. Pas moins de 39% des employés des entreprises de plus de 10 salariés étaient en télétravail en avril (vs 7% avant la crise), dont 62 % sur la totalité de leur temps d’activité (1). Mises brutalement devant le fait accompli, ces organisations ont fait évoluer rapidement leurs outils et méthodes de travail pour assurer leur continuité d’activité. Le management comme les équipes ont ainsi appris à travailler à distance, sans pour autant perdre de leur efficacité.

Les collaborateurs en télétravail ont également dû s’adapter, en créant, avec plus ou moins de facilité au sein de leur domicile, un espace de travail. Ils ont appris à conjuguer autrement leurs missions professionnelles et leur vie privée. Gain temps sur les trajets domicile-bureau, flexibilité, qualité de vie… nombre d’entre eux ont été séduits par le travail à distance et 73% souhaitent poursuivre, de manière régulière ou ponctuelle, (1) au terme de cette crise. Sans conteste, le confinement aura permis de démocratiser le télétravail et redéfinit la notion de bureau.

À l’apparition de nouveaux besoins

Malgré leur adaptation éclair, des entreprises de toutes tailles font désormais face à des situations financières délicates. Et les loyers, liés à l’emplacement et la superficie de leurs locaux, constituent bien souvent une forte charge. En conséquence, elles sont amenées à envisager de nouvelles organisations de leur(s) bureau(x), également poussées en cela, par le désir de nombreux collaborateurs de poursuivre le travail à distance. Twitter a ainsi annoncé que la vaste majorité de ses 4 900 employés pourra poursuivre le télétravail de façon permanente après la pandémie, des startups envisagent de résilier leur bail pour des superficies plus petites en instaurant un roulement des équipes et une pérennisation du télétravail, les open-spaces comme les espaces de coworking vont quant à eux devoir être adaptés pour tenir compte des nouvelles exigences, le Flex office, initié dans certaines entreprises, devra également être repensé avec les nouveaux besoins…

Par résonnance, cette redéfinition du bureau va impacter le marché de l’habitat. De nombreux citadins souhaitent aujourd’hui créer durablement un espace professionnel au sein de leur habitation ou recherchent des biens intégrant des m2 supplémentaires pour ce faire. Tous les télétravailleurs, n’auront cependant pas la possibilité, ou l’envie, de bénéficier d’un bureau au sein de leur habitation. Pour autant, nombre d’entre eux souhaitent télétravailler plusieurs jours par semaine, à minima à proximité de chez eux, afin d’éviter au quotidien les transports en commun et privilégier le vélo ou la marche. Et si le confinement a boosté les demandes de maison avec jardin, les résidents d’immeubles au cœur des villes accentuent quant à eux leur recherche d’appartement avec jardin, terrasse ou balcon. Ainsi, les espaces extérieurs font désormais partie des critères auxquels les français attachent le plus d’importance pour le choix d’un logement (81%) (2).

Repenser l’immobilier pour concrétiser les attentes

Gagner en qualité de vie et en pouvoir d’achat sont les nouveaux mots d’ordre. La prise de conscience s’est accélérée pendant la crise et va nécessairement impliquer un réaménagement des lieux de résidence et de travail. Pour satisfaire à ces changements, il devient essentiel de repenser le foncier, la promotion, la commercialisation de l’immobilier au cœur de la ville de demain. Face aux besoins post-confinement, les logements lumineux, spacieux, avec vue et/ou un espace extérieur vont gagner en attractivité. La distance entre le lieu de résidence et les bureaux de l’employeur pourrait quant à elle devenir un critère de moindre importance dans le choix d’une habitation, voire même entrainer un certain exode vers les campagnes.

De nouveaux lieux de vie pourraient également éclore en ville, tels que des immeubles d’habitation dont le pied serait composé de bureaux avec services partagés et le roof top, aménagé en espace détente et terrasse. Les résidents pourraient ainsi bénéficier d’un bureau à proximité immédiate pour travailler à distance. Des entreprises pourraient également investir ces espaces professionnels et proposer à leurs salariés d’utiliser les lieux récréatifs sur les roofs tops en journée, tandis que les habitants en bénéficieraient les soirs et week-ends.

Il existe également de nombreuses superficies au cœur de villes ou en périphérie qui n’ont pas encore été envisagées pour un cadre professionnel. Elles pourraient à terme être réinventées selon leur taille en bureau individuel, pour le Flex office, ou encore en petits espaces de travail avec services partagés, à l’instar des maisons médicales, d’artisanat ou des projets de certaines villes désireuses de créer des espaces professionnels mutualisés.

En termes de communication, de promotion et de commercialisation, les bulles de vente, dont l’usage, les coûts et la praticité tendent aujourd’hui à être remis en cause, pourraient rapidement évoluer vers une généralisation des showrooms. La technologie offre désormais l’opportunité de projeter les acquéreurs potentiels dans leur futur bien, via des écrans tactiles ou bien encore des casques de réalité virtuelle en s’appuyant sur la modélisation 3D et la vidéo, pour proposer des visites virtuelles, vues aériennes, vue réelle, maquettes 3D orbitable, etc. des biens à la vente. Ces technologies peuvent également être exploitées pour la création de sites web commerciaux ou pour communiquer en ligne. Et avec l’explosion du e-commerce – toutes générations confondues – durant le confinement, il s’agit d’un axe de développement particulièrement porteur. On peut aussi imaginer que la modélisation 3D aidera par exemple les acteurs du coworking à gérer leur plateforme de réservation. Les possibilités sont multiples et beaucoup restent encore à inventer.

Le jour d’après s’annonce complexe et nous confronte à moult évolutions simultanées. Pour autant, ces changements seront durables. Nous devons apprendre à travailler à plus d’instabilité, à nous réinventer en collectif comme à titre personnel. Dans cette nouvelle mouvance, la ville doit s’envisager sous un nouveau jour, plus flexible, plus verte, plus aérée, plus ouverte… Toute la chaine immobilière devra être mobilisée pour accompagner la concrétisation de ces changements.

(1)    Enquête CSA pour Malakoff Humanis, avril 2020
(2)    Sondage IFOP pour BNP Paribas Real Estate, avril 2020