De l’intérêt de la Zone d’Aménagement Concerté 

Depuis 1967, la Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) traverse le temps, souvent long, en sortant renforcée de chaque opération d’aménagement réalisée avec succès. Dans un contexte de mutations permanentes et d’instabilité, elle s’est adaptée à l’évolution des territoires et aux nouvelles façons de construire, étroitement liées au changement climatique. Face aux enjeux environnementaux, la ZAC représente bien plus qu’une solution alternative en permettant de construire plus dense, moins étalé, en apportant des solutions à la reconversion des friches industrielles et à la réalisation d’écoquartiers, tout en respectant la trajectoire de zéro-artificialisation nette. Mieux, au moment de sélectionner la procédure d’aménagement, elle devient une solution idéale pour mettre en œuvre un projet politique et trouver des réponses aux questions de durée, de financement et de réalisation de l’opération.  Quelle que soit l’ampleur du projet, les qualités de souplesse et d’adaptation de la ZAC laissent dorénavant loin derrière son supposé défaut d’inertie.

Une souplesse et un cadre rassurants

La Zone d’Aménagement Concerté, qui permet de penser une programmation mixte associant logements, bureaux, commerces, et équipements publics rendus nécessaires par l’aménagement de la zone, est une procédure d’initiative et de compétence publiques. Seuls l’État, une collectivité publique ou un établissement public ayant vocation à réaliser ou faire réaliser l’objet de la zone peuvent être à l’initiative d’une ZAC.

Pour un élu, qui se poserait la question de la viabilité d’un projet d’aménagement au-delà de sa mandature, la ZAC rassure autant par sa souplesse (aucun seuil en termes de superficie et de coût) que par son cadre qui limite les aléas et allège les procédures les plus fastidieuses sur toute la durée de l’opération. « Avec une dureté foncière de plus en plus importante, choisir l’opération en Zone d’Aménagement Concerté ne signifie pas seulement construire, c’est un projet qui répond positivement aux enjeux de qualité de vie et de qualité environnementale, un projet où la famille, l’individu, le citoyen, sont au cœur de la réflexion » explique Jean-Luc Porcedo, directeur général du pôle Transformation des territoires chez Nexity.

Si la ZAC s’affirme comme une solution totalement adaptée à un projet politique, c’est aussi parce qu’elle facilite l’édiction de règles d’urbanisme particulières. Elle autorise une grande maîtrise de l’opération d’aménagement depuis son élaboration jusqu’à la vente des terrains à construire et la délivrance des autorisations d’urbanisme, en passant par la définition du programme des constructions et des équipements publics. Particulièrement adaptée aux situations foncières complexes, elle permet également de financer les équipements publics à l’aide d’un mécanisme différent de la taxe d’aménagement.

Une réponse sur mesure aux problématiques des communes

Autre volet essentiel en faveur de la ZAC : sa capacité à réduire considérablement les risques de contentieux. En effet, alors que chaque opération dans le diffus entretient les difficultés d’acceptabilité de la construction et alimente un ressenti d’urbanisation négatif, l’aménagement d’une ZAC concentre la concertation sur un projet global intégrant une forte mixité d’usages et donc beaucoup plus acceptable voire désirable. Un avantage non négligeable pour les élus.

Nexity travaille régulièrement dans le cadre de ZAC et constate à chaque fois sa pertinence. C’est le cas par exemple pour la ZAC des Docks à Saint-Ouen où l’un des enjeux principaux pour la commune était de contrôler le prix des logements afin de les rendre accessibles à la population locale. Dans un contexte de marché durablement impacté par la hausse des taux d’intérêt, déclencher un projet d’aménagement qui favorise l’accès au logement permet à la commune de répondre à la demande de ses citoyens en leur permettant de rester dans leur ville.

Quelle que soit son échelle, la ZAC, par sa souplesse de montage et d’exécution, permet de traiter les problématiques propres à chaque commune, y compris dans de petites villes. « Si nous prenons exemple sur la ZAC Cœur de Village à Saint-Père-Marc-en-Poulet (35) qui a reçu le premier label Habitat et qualité de vie en novembre dernier, le partenariat avec Nexity a permis aux élus de laisser la gestion de la ZAC et de ses particularités à un opérateur global spécialiste de ces questions. Lorsqu’il faut suivre les différentes évolutions réglementaires en termes de densité, de programmation ou de mixité sociale en se repositionnant secteur par secteur et en respectant la volonté des élus, les expertises de nos filiales et de nos bureaux d’études partenaires ainsi que notre expérience de l’aménagement nous permettent de répondre à tous les enjeux, notamment climatiques. » témoigne Jean-Luc Porcedo.

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L’enjeu climatique, une donnée essentielle

La commune ou la collectivité publique compétente mais surtout le maire et les élus sont les principaux acteurs d’une politique opérationnelle d’aménagement durable et partagée. Le déclenchement de l’opération dépend de la conjoncture économique et sociale mais surtout de la capacité des collectivités à déclencher une telle opération.

Perçue à juste titre comme un mode d’aménagement très performant, la ZAC doit être proposée comme un outil essentiel et incontournable du développement durable et concerté, en faisant par exemple de l’étude d’impact, idéalement dissociée de la concertation, le fil conducteur de la réalisation de la zone. « Le cadre réglementaire de la concession permet d’inscrire le développement durable dès l’origine de la procédure. La procédure d’évaluation environnementale permet de contrôler les différents impacts du projet sur l’environnement mais aussi la mise en place de mesures compensatoires. » explique Jean-Luc Porcedo.

La possibilité de définir les grandes lignes de l’aménagement de la zone, du point de vue de l’insertion urbaine, environnemental et architectural, la dispense d’autorisation d’urbanisme dont bénéficiera l’aménageur pour les divisions effectuées au sein de son périmètre ou encore la possibilité de développer des partenariats contractuels avec des constructeurs autonomes sont autant de réponses positives à la question de la pertinence de l’outil Zone d’Aménagement Concerté.